宅建業法を勉強するならココ!(宅建業者編)

宅建に独学合格

こんにちは、坂上です。

宅建に働きながら独学で合格、それ以降は、自分の独学合格学習法をもとに宅建受験生を毎年支援しています。

宅建業法は宅建全体の40%(50点満点中20点)を占め、毎年同じような範囲から、同じような問題が出ます。

ここで点数を取らない限り、合格は難しいので、特に直前期は漏れがないようにする必要があります(あるいは最後に一気に詰める)

過去問を中心に確認をし、直前予想模試で仕上げていくのが理想ですが、勘違いしやすい内容もあります。

そこで宅建業法で勘違いしやすい内容を、一問一答形式にしましたので、最終確認として解いてみてください。


【こんな方におススメ】

・宅建の直前に宅建業法の最終確認をして、覚えた事を確実に正解したい人

・最後の詰め込みとして、宅建業法のココだけは覚えて試験に挑みたい人



直前の詰め込みでも、年度によっては満点近い点が取れますので、ここで出ている基本的な問題は絶対に解けるようにしましょう。

ちなみに同様に直前の詰め込みで何とかなる法令上の制限5問免除範囲などについては、以下の記事をご参考にしてください。


①宅建業とは

都市計画法に規定する工業地域内の土地で、青空駐車場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。




さあ、いかがでしょうか??


用途地域内では公園・広場・道路・河川・水路以外の土地は全て宅地に該当します。

工業地域内は当然用途地域内ですので、建物の建っていない青空駐車場も宅地に該当します。

ということで正解は○(宅地に該当する)です。


Aが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、取引の相手方が地方住宅供給公社に限られている時は、Aは免許を受ける必要はない




さあ、いかがでしょうか??


Aは転売目的で反復継続して宅地を購入していますので、宅建業に該当します。

この手の問題は、取引先が…という所に目を向けますが、宅建業に該当する行為をしているのは誰なのか?に目を向けましょう。

ということで正解は×(免許を受ける必要がある)です。



②免許

A社(X県知事免許)は、B社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、B社の社長であるCは、当該合併の日から30日以内にA社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。




さあ、いかがでしょうか??


届出を行うのは吸収された側の社長です。

ということで正解は×(吸収された側の社長が届け出る)です。



宅地建物取引業者Aが自ら売主として建物の売買契約を成立させた後、当該建物の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Aは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができない。




さあ、いかがでしょうか??


こういう場合は、契約相手の立場に立ってみましょう。宅建業者の都合で(この場合は免許の有効期間)、売買契約した不動産の引渡しが履行されないのでは非常に困ったことになります。

そこで当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができます。

ということで正解は×(業務を行うことができます)です。

免許の効力が無くなった宅建業者の他にも、廃業した宅建業者・免許を取り消された宅建業者(それぞれ宅建業社であった者が対応)死亡した宅建業者(相続人が対応)合併により消滅した宅建業者(合併後の法人が対応)も、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができます。



【もっと宅建業法の問題を解きたい方はこちらから】

③免許の欠格事由

Aが宅建業の免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正をした場合には、その行為について刑に処せられていなければ、Aは免許を受けることができる。




さあ、いかがでしょうか??



その行為について刑に処せられていないならOKなはず・・・ではうろ覚え状態です。

一定の罰金刑(刑に処せられている【禁錮・懲役・死刑】かどうかは関係ない)は、宅建の欠格事由となりますので、以下のイラストを参照にしてください。




傷害罪・暴行罪・宅建業法違反・背任罪・脅迫罪、これ以外にもありますが、頭文字を取ってまとめて覚えましょう。

消防、宅配、今日!害罪・行罪・建業法違反・任罪・迫罪)



ということで正解は×(免許を受けることができない)です。



④営業保証金

宅地建物取引業者Aが、事業の開始後に新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に届け出なければならない。




さあ、いかがでしょうか??



供託する場所は、従たる事務所ではなく主たる事務所の最寄りの供託所です。

仮に東京に本店がある会社が、大阪に支店を出した場合は、東京の供託所に供託します。

ということで正解は×(主たる事務所の最寄りの供託所に供託する)です。



宅地建物取引業者は、免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)から、営業保証金の額が政令に定める額に不足する旨の通知を受けた時は、供託額に不足を生じた日から2週間以内に、その不足額を供託する必要がある。




さあ、いかがでしょうか?


供託額・不足・2週間というキーワードだけ覚えていると間違える問題です。

供託に不足を生じた日から2週間以内ではなく、正確には不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内です。

ということで正解は×(不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内)です。



【もっと宅建業法の問題を解きたい方はこちらから】

⑤保証協会

宅地建物取引業者Aが保証協会に加入した場合、Aはその旨を直ちに免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に報告しなければならない。




さあ、いかがでしょうか??


免許権者に直ちに報告をする必要があるのは、保証協会です。

ということで正解は×(宅建業者ではなく、保証協会が報告する)です。



宅地建物取引業者Aが、保証協会の社員の地位を失った場合、その地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。




さあ、いかがでしょうか??


保証協会の問題では、1週間2週間という期間が出てきますが、これがごちゃごちゃになると点が取れませんので、以下に整理します。


【1週間以内】に対応する必要があること

・保証協会が、社員から分担金の納付を受けた日から、1週間以内に納付相当額の弁済業務保証金を供託所に供託

・保証協会の社員の地位を失った日から、1週間以内に供託所に営業保証金を供託
【2週間以内】に対応する必要があること

・保証協会加入後に、新たに視点を設置した場合、設置した日から2週間以内に、1支店当たり30万円の分担金を給付

・保証協会は、国土交通大臣から通知を受けた日から2週間以内に、還付額に相当する額(不足額)の弁済業務保証金を供託所に供託

・還付にかかる社員または社員であった者は、通知を受けた日から2週間以内に、保証協会に還付充当金を納付




ということで正解は×(2週間ではなく、1週間)です。




⑥場所に関する規制

宅地建物取引業者A(X県知事免許)が宅地建物取引業者Bに販売の代理を依頼し、B(Y県知事免許)がY県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、法第50条第2項の規定に基づき、Aが免許権者及び案内所所在地の知事に届け出る必要がある




さあ、いかがでしょうか?


契約行為などを行う案内所等を設置する場合は、案内所等を設置する業者が、業務を開始する日の10日前までに、免許権者案内書等の所在地を管轄する都道府県知事に案内所等を設置した旨の届出をする必要があります(免許権者が国土交通大臣の場合は、管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届出をする)。



この問題の場合であれば、案内所を設置するのがBですので、届出はBが行います(ちなみに案内所に宅建士を設置する義務もBにあります)。

ということで正解は×(案内所を設置するBが届出を行う)です。



従業者の住所が変更された場合、宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿を遅滞なく変更をする必要がある




さあ、いかがでしょうか?


住所変更は遅滞なくだっけ、それとも具体的な期限があったっけ?と迷ったらその時点で不正解です。


【従業者名簿の記載事項】

・従業者の氏名、性別、電話番号(住所は含まれない)

・従業者証明書番号

・主たる職務内容

・宅建士であるか否かの別

・当該事務所の従業者となった年月日

・当該事務所の従業者でなくなった年月日




そもそも住所は従業者名簿の記載事項ではありません。

ということで正解は×です。





⑦業務に関する規制

宅地建物取引業者Aは、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請もすでに行っており、それに加えて建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けて自ら売主として当該建物の売買契約を締結したので、これは宅地建物取引業法の規定に違反しない




さあ、いかがでしょうか?


建築確認の申請も行っている、停止条件の特約がついているなどいかにも大丈夫そうな言葉を並べています(悪そうな不動産業者が使いそうな言葉を入れてみました)。

しかし、建築確認が必要とされる建築物は、建築確認を受けない限りは、工事の完了前に売買契約を締結する事はできません。

ということで正解は×(宅地建物取引業法の規定に違反する)です。



建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告を数回に分けて行うときは、最初だけではなく、その全てで取引態様の別を明示する必要がある。




さあ、いかがでしょうか?


広告を数回に分けて行うときは、最初だけではなく、その全てで取引態様の別を明示する必要がある。と後半の文章だけ読んで、その通り、これは○が正解だ…とすると出題者の狙い通り引っかかります。

建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための~と前半の文章をよく読むと、これは宅建業に当てはまらないため、そもそも取引様態を明示する義務がありません。

宅建の場合は、宅建業なのか、宅建業者なのかで答えが全く変わりますので、必ず注意深く問題を読んでください。



今回もお読み頂きありがとうございました。



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